Часто мы противоречиво подходим к своим экономическим интересам. Хочется, чтобы стоимость собственного дома выросла — это увеличит богатство, но при этом цены на все остальные дома упали бы, чтобы можно было продать свой дом и купить ещё более красивый. И конечно, хочется, чтобы стоимость дома растила, но налоги на имущество снижались. David Schleicher разбирает второй аспект этого парадокса в статье «The Great American Property Tax Freak Out» (опубликована на SSRN 1 сентября 2026 года):
За последние три года множество штатов существенно реформировали свои системы налогов на имущество, предоставляя огромные льготы владельцам жилых домов и перекладывая бремя финансирования служб, таких как школы и полиция, на владельцев коммерческой недвижимости (включая многоквартирные дома, сдаваемые в аренду), другие местные налоги и финансирование штата, которое в основном поступает из источников вроде налога на продажи и подоходного налога. Некоторые штаты, включая Флориду, Огайо, Северную Дакоту и Техас, рассматривают более радикальные шаги — полностью отказаться от налога на имущество для жилых домов или вообще упразднить налог на имущество целиком. … Можно было бы ожидать, что домовладельцы обрадуются тому, что их самый крупный актив существенно вырос в цене, как произошло с недвижимостью, особенно в пригородных районах в послекоронавирусный период. Но поскольку налог на имущество — это налог на богатство, владельцы имущества ответили на увеличение своего благосостояния политическим гневом, требуя изменений в налоговой политике. Это часто привело к повышению ставок налогов на коммерческое имущество, хозяева которого столкнулись с падением стоимости за тот же период. …
[Т]аки реформы превращают налог на имущество из инструмента, который домовладельцы использовали коллективно для финансирования желаемых местных услуг, в более стандартную форму перераспределительного налогообложения, возлагающего на владельцев коммерческого имущества обязанность финансировать услуги для домовладельцев. Кроме того, они приведут к большей роли государства в управлении местными органами власти, менее стабильному финансированию местных органов (но и меньшему риску конфискации имущества в периоды спадов), более строгому контролю зонирования (но и большему строительству домов там, где оно разрешено). Наиболее примечательно, что эти реформы налога на имущество приведут к повышению стоимости жилья и таким образом станут существенным перераспределением богатства в пользу людей, которые уже владеют домами и уже значительно увеличили свой капитал на рынке жилья после пандемии COVID.
Контекст реформ
Несколько дополнительных фактов и наблюдений стоит добавить к этому анализу.
Местные вариации и источники доходов
Хотя американская система государственных финансов сильно варьируется от штата к штату, в целом налоги на имущество остаются главным собственным источником доходов для местных органов власти США и основным источником финансирования местных школ. Традиционно многие местные органы полагались на налоги на имущество и для финансирования полиции. Политическая динамика снижения налогов на имущество часто включает действия на уровне штата, ограничивающие или блокирующие эти налоги на местном уровне. При этом неясно, осознают ли избиратели, голосующие за снижение налога на имущество, что это вероятно приведёт к сокращению местных государственных услуг.
Налог на имущество как налог на богатство
Налог на имущество — это форма налога на богатство, и у него есть все стандартные проблемы такого налогообложения: человек может обладать большим богатством — например, стоимость его дома, бизнеса или пенсионного счёта выросла — но при этом не иметь текущих доходов для уплаты повышенного налога. Таким образом, пожилые избиратели, которые обычно накопили больше богатства, частично в форме доли в доме, но имеют при этом более низкий текущий доход, становятся политически влиятельной и симпатичной группой в движении за снижение или отмену налогов на имущество.
Парадоксальный результат снижения налогов
Если налоги на имущество снижены или отменены, стоимость владения домом падает. (Например, представьте, что кровля, внешние стены, подъездная дорожка, водопровод и система отопления-охлаждения в вашем доме никогда не потребуют ремонта или замены — это также привело бы к снижению стоимости владения домом.) При более низких издержках владения домом рыночная стоимость дома растёт. Итак, получается парадокс: более высокие цены на жилье побуждают избирателей требовать ограничения или отмены налогов на имущество, что впоследствии приводит к ещё более высоким ценам на жилье. Более того, нынешние домовладельцы, которые уже выиграли от роста стоимости дома, выигрывают ещё больше, тогда как стать домовладельцем для потенциальных покупателей становится всё дороже.